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PINEL

Le dispositif PINEL permet d’acquérir un bien neuf en bénéficiant d’une réduction d’impôt calculée par rapport à l’investissement réalisé.

Cette réduction peut être de :

– 9 % sur 6 ans

– 12 % sur 9 ans

– 14 % sur 12 ans

La durée peut être prorogée au fur et à mesure du dispositif.

Les critères à respecter :

• L’investissement doit se situer dans une zone dite « tendue » (où la demande locative est la plus forte)
• Le bien doit respecter un plafond de loyer (estimée en fonction de la zone choisie)
• Le bien doit être mis en location durant la durée de réduction d’impôt

Il faut préciser que ce dispositif disparaitra au 1er janvier 2025 (pour tout nouvel investisseur).

La spécificité du PINEL + :

Il s’agit d’un dispositif permettant d’augmenter son avantage fiscal de :

– 12% sur 6 ans

– 18% sur 9 ans

– 21% sur 12 ans

Cependant, les conditions pour en bénéficier sont élargies par rapport au dispositif PINEL classique.

voir sur le lien officiel : https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-plus

Cet investissement permet de constituer du patrimoine en minimisant sa contribution au maximum par la récupération de l’avantage fiscal.

A l’instar du dispositif Pinel, ce dispositif ne sera plus possible à partir du 1er janvier 2025.

LMNP

Le Loueur Meublé Non Professionnel permet d’acquérir un bien dans une résidence de service (étudiante, sénior, bureaux, tourisme, médicalisée). Ce dispositif permet à l’investisseur de percevoir une rente garantie par un contrat-bail signé avec l’exploitant qui gère le bien et toute la résidence. Il permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux.

Le principal avantage vient de la possibilité d’amortir le bien durant une période relativement longue (en moyenne autour de 25 ans) ce qui permet de ne générer aucun impôt sur les revenus fonciers ou très faibles.

Investir dans une résidence gérée donne aussi lieu à une exonération de la TVA !

Ce dispositif est très recommandé pour constituer une rente sécurisée pour des primo-investisseurs peu enclin aux risques.

Déficit foncier

Le Déficit Foncier est un moyen d’optimiser sa fiscalité à travers des travaux réalisés dans un bien immobilier en location. L’objectif étant de permettre à l’investisseur de rénover son patrimoine en y trouvant un intérêt fiscal.

Les frais de rénovation ou de remise aux normes seront déduites dans un premier temps de l’ensemble des loyers perçus, la différence qui en résultera pourra être déduite des revenus globaux (y compris des salaires) lors du calcul de votre impôt.

Le déficit est plafonné à 10.700 € / an et peut être reporté sur une période de 10 ans.

Il faut tout de même préciser que toute déduction liée à du déficit foncier sur vos revenus autres que fonciers donne lieu à un engagement à louer le bien concerné 3 ans minimum après cette imputation.

On parle ici d’un bon moyen d’optimiser la rentabilité de votre patrimoine immobilier et de réduire votre imposition sur une courte période.

Malraux / Monument Historiques

La loi Malraux et la loi sur les Monument Historiques permettent d’investir dans de l’immobilier de haute qualité et/ou de réaliser une réduction d’impôt très conséquente. Elles visent toutes les 2 à rénover des bâtiments situés dans des zones dites « anciennes » ou « sauvegardées », ou ayant une valeur patrimoniale certifiée.

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% ou 30% des travaux effectués pour les rénovations. Ceux-ci sont plafonnés à 400.000 € pour une période maximale de 4 ans.

La Loi Monument Historique permet de bénéficier d’une déduction d’impôt (c’est-à-dire d’une baisse de votre base imposable) à hauteur des travaux de rénovation réalisés sur un bien considéré comme monument historique. Ce gain sera donc calculé par rapport à votre tranche marginale d’imposition pouvant aller jusqu’à 45%.

Ces 2 dispositifs ne sont pas soumis au plafond des niches fiscales et permet donc de réduire considérablement l’imposition des foyers très fortement fiscalisés.

Néanmoins, il faut noter que s’agissant d’une niche en termes d’investissement, les opérations de ce type nécessitent un budget minimum assez conséquent.

Ces dispositifs sont ce qui se fait de mieux pour réduire l’imposition des ménages les plus fortement fiscalisés.

Nue-propriété

L’investissement en Nue-propriété permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier en l’achetant à un prix réduit allant jusqu’à une décote de 40%.

Vous devenez nue-propriétaire de ce bien pendant une durée déterminée. C’est-à-dire que vous possédez le bien sans en avoir l’usage puisque celui-ci est attribué à ce qu’on appelle « l’usufruitier ».

Suite à cette durée pouvant aller généralement de 15 à 20 ans, vous devenez pleinement propriétaire d’un bien que vous avez acquis à un prix réduit.

Durant cette période de « démembrement », la gestion locative, l’entretien du bien et ses charges (copropriété et taxe foncière) sont supportés par l’usufruitier.

Cet investissement permet à des personnes désireuses d’acquérir un patrimoine immobilier conséquente en ayant un capital d’investissement moindre de le faire et sans rien gérer durant la période de démembrement. A la suite de quoi, elles décideront de revendre, louer ou habiter le bien.

Il est recommandé pour préparer sa retraite ou optimiser son patrimoine en vue d’une transmission sans rien avoir à faire durant la période de démembrement.

Parkings

Ce type d’investissement attire beaucoup par la possibilité d’investir dans l’immobilier avec des budgets limités.

Les avantages sont nombreux (faibles charges ou travaux, rendement élevé, possibilité de revente au détail,…).

Il faut néanmoins avoir une vision globale (fiscale et frais annexes) pour apprécier un projet.

SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier est une structure de placement collectif. Elle permet d’acquérir des parts sociales d’un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, …) ou d’habitation.

Chaque SCPI se distinguent de différentes manières, soit par le type de biens acquis, soit par la zone géographique, soit par leur régime fiscal.

Il existe 2 types de SCPI : La SCPI PINEL ou la SCPI rendement

• SCPI PINEL : permet de bénéficier de la réduction d’impôt définie dans le descriptif du dispositif Pinel à hauteur de la valeur des parts sociales acquises. Pour cela, les biens doivent être d’habitation neufs ou en réhabilitation.
• SCPI Rendement : permet de bénéficier d’un rendement découlant des loyers perçus par les biens acquis au prorata du nombre de parts possédées. Elles concernent des biens immobiliers professionnels.

Ce placement permet de dynamiser son épargne ou de réduire son impôt avec un montant d’épargne maitrisé.

Assurance-vie

L’assurance-vie est, d’après les montants collectés fournis, le placement « préféré » des français. Il permet de placer son argent sur un support dont les avantages fiscaux s’appliquent sur la rente en fonction de la durée de détention des fonds et lors de la transmission permettant un abattement fiscal jusqu’à 152.600 € par bénéficiaire.

Ces fonds peuvent s’adapter en fonction de votre objectif, puisqu’il peut être placé sur des fonds euros (très sécuritaires) ou des unités de compte permettant d’aller chercher plus de rentabilité.

Contrairement à ce que l’on peut penser, les fonds placés dans votre assurance-vie peuvent être disponibles quand vous le souhaitez. Ce retrait peut être partiel ou total et peut même être effectué sous forme de rente.

L’assurance-vie est clairement une bonne solution pour chercher à dynamiser votre épargne tout en ayant la possibilité de disposer de l’argent pour un projet précis (achat de véhicule, travaux, …) et une excellente pour optimiser votre enveloppe de transmission à vos successeurs ou autres ayant droits.

PER

Le Plan d’Epargne Retraite est, comme son nom l’indique, un support permettant aux épargnants de se constituer une retraite. Le versement annuel sur ce support est plafonné en fonction du revenu net global déclaré et tout versement sur ce fond est déduit de ce même revenu net global ce qui a pour effet direct de diminuer son impôt.

L’avantage correspond donc à votre taux marginal d’imposition (11%, 30%, 41% ou 45%). Plus cette tranche est élevée, plus ce placement est intéressant.

Cependant, il convient de préciser que ce support est bloqué jusqu’à la retraite du souscripteur et les versements perçus à terme seront fiscalisés.

Ces versements peuvent être effectués sous forme de rente viagère ou en capital ou les 2.

Autres

Il existe de nombreuses solutions complémentaires dont :

FCPI / OPCI / Fonds structurés / PEA / PEE …

Le mieux est de prendre rendez-vous afin de déterminer ce qui s’adapte le mieux à votre profil.